Grondbeleid

Met grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de grond- en vastgoedmarkt. Op basis van haar rol en inzet van instrumenten kan de gemeente hiermee uitvoering geven aan gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Hierbij is grondbeleid geen doel op zich maar ondersteunend aan uitvoering van gemeentelijke doelstellingen zoals het versterken van de woonbalans en het realiseren van CO2 reductie.

Toepassing grondbeleid 
De gebiedsontwikkeling vindt plaats in een dynamisch speelveld, welke voortdurend aan verandering onderhevig is. De veranderingen raken de uitvoering van grondbeleid. De kernelementen uit de veranderende omstandigheden betreffen:

• Marktomstandigheden (vastgoed- en grondmarkt);
• Maatschappelijke opgaven;
• Wijzigingen wet- en regelgeving.

Conform de Nota Grondbeleid 2019 zet de gemeente Harderwijk zich in om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren en de focus te leggen op haar publiekrechtelijke rol. Wel vindt er per geval (project of gebied) een afweging plaats om voor een andere rolinvulling te kiezen indien hiermee maatschappelijke meerwaarde kan worden gerealiseerd. Beslissingen hierover worden verantwoord door middel van een ontwikkelingsstrategie.

De Nota grondbeleid wordt op dit moment herijkt.  De planning is dat het herziene grondbeleid in het 4e kwartaal 2026 wordt vastgesteld.

Nieuwe omgevingswet
Per 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet in werking getreden. Het doel is regels voor ruimtelijke ontwikkelingen te vereenvoudigen en samen te voegen. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur.

Woondeals
In 2025 is de woondeal regio Noord-Veluwe geactualiseerd voor de periode 2025 t/m 2035. De regionale woondeal is een doorvertaling van de nationale woningbouwopgave. Op nationaal niveau moeten er tot en met 2030 tussen de 900.000 en 1.000.000 nieuwe woningen in Nederland worden opgeleverd. In de regio moeten tot en met 2034, 14.812 woningen worden gerealiseerd (tot en met 2030, 10.084 woningen).  De gemeente Harderwijk neemt hiervan 4.900 woningen (ofwel 33,1%) voor haar rekening (tot en met 2030, 3.463 woningen). Begin 2027 volgt een nieuwe actualisatie van de woondeal op regionaal niveau.

Onroerendgoedmarkt (bron NVM)
De woningmarkt lijkt in het 2e kwartaal 2026 wat af te koelen. Er werd een record aantal bestaande woningen in verkoop genomen (bijna 57.000 woningen). Dit is 8,7% meer dan in het 2e kwartaal 2025.  De gemiddelde verkoopprijs van door Nederlandse Vereniging voor makelaars (N.V.M.) verkochte woningen bereikte in het 2e kwartaal 2026 een prijs van  €506.000 (nieuwbouw € 500.000). Deze prijs is 2,1% (nieuwbouw 5,7%) hoger dan in het 2e kwartaal 2025. De prijzen stijgen door de hogere lonen . Anderzijds neemt de onzekerheid in de markt toe samen met de iets opgelopen hypotheekrente tempert dit de prijsstijging van woningen. Maar historisch gezien is de hypotheekrente nog steeds laag. 
Het aantal verkochte nieuwbouw woningen was in het 2e kwartaal 2026 circa 6.100 woningen (2025 2e kwartaal - 6.600 woningen). De verkoopdaling valt op, omdat het aanbod juist toeneemt. Kopers worden kritischer door de hoge koopsommen, onzekerheid over de oplevering en de kosten van overbrugging. Daarnaast sluit het aanbod aan nieuwbouw woningen al langere tijd niet naadloos aan bij de vraag. Vooral het aandeel appartementen in het aanbod is realatief hoog..

Uit de cijfers komt naar voren dat bestaande bouw duurder lijkt dan nieuwbouw. Dit is echter niet het geval. De gemiddelde prijzen zijn niet 1 op 1 te vergelijken. Dit komt doordat bestaande bouw gemiddeld meer m2 vloeroppervlakte heeft. Het aandeel appartementen in nieuwbouw hoger ligt dan in bestaande bouw.  De gemiddelde m2 prijs (gbo) is in het 2 kwartaal 2026 € 5.244 (nieuwbouw) en € 4.798 (bestaande bouw) per m2.  Hieruit blijkt dat nieuwbouw circa 9% duurder is per m2 vloeroppervlak dan bestaande bouw in het 2e kwartaal 2026. In het tweede kwartaal 2026 was het aandeel appartementen 51,7% (2025 2e kwartaal - 52,4%) nieuwbouw en 33,1% (2025 2e kwartaal - 33,1%) bestaande bouw.

Voor de prognose is gebruikgemaakt van de Voorjaarsraming juni 2026 van De Nederlandse Bank (DNB).

In 2025 is de gemiddelde stijging van de huizenprijs 8,6%.  In 2026 wordt een duidelijk lagere prijsstijging verwacht van circa 3,5%. De DNB verwacht de komende jaren (2026 en 2028) een jaarlijkse prijsstijging van tussen de 3% en 4%. en ligt daarmee duidelijk lager dan de 8,6% over 2025. Deze lagere stijging komt volgens de DNB door voor de daling van het consumentenvertrouwen en de stijging van de hypotheekrente. De stijgende rente drukt de leenmogelijkheden van huishoudens. Maar omdat ook de lonen stijgen, blijft de leencapaciteit toenemen. De huizenprijs stijgt ongeveer net zoveel als de leencapaciteit, waardoor de betaalbaarheid van een koopwoning stabiel blijft op een relatief laag niveau. 

Betaalbaarheid woning
In 2015 kon meer dan de helft van de huishoudens een gemiddeld huis volledig hypothecair financieren. Hoewel de betaalbaarheid de komende jaren stabiel blijft kan in 2026 naar schatting ongeveer één op de drie (37%) van de huishoudens dit. Voor veel huishoudens is en blijft een gemiddelde woning - zonder inleg van eigen geld of hulp van familie - te duur. Voor starters is en blijven de huizenprijzen problematisch.  In toenemende mate maakt de starter om een woning te bemachtigen gebruik van spaargeld en leningen en/of schenkingen van familie. 

Huizenprijzen stijgen door, betaalbaarheid stabiliseert

Toelichting:  Maximale leencapaciteit is voor huishoudens met een gemiddeld huishoudinkomen, financieringscapaciteit is maximale leencapaciteit + gemiddeld netto vermogen (spaartegoeden + financieel vermogen + woningvermogen -/- schulden).

DNB heeft een aantal voorstellen om de problemen op onze woningmarkt op te lossen. De belangrijkste hiervan zijn:

Meer nieuwe woningen
De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.

Verlaag de leennormen voor hypotheek
In Nederland hebben we hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Je kunt 100% van de waarde van de woning financieren met een hypotheek. De overheid maakt het bovendien financieel aantrekkelijk om veel geld te lenen voor een huis. Dat leidt ertoe dat Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld hebben. Dat maakt huishoudens financieel kwetsbaar. Want als de huizenprijzen sterk dalen, kunnen huizen onder water komen te staan. De hoge hypotheekschuld leidt ook tot extra sterke schommelingen in onze economie. DNB adviseert de maximale hypotheek geleidelijk te verlagen: van maximaal 100% naar 90% van de woningprijs.

Geen maatregelen die bestedingsruimte vergroten
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar ze leiden op de langere termijn juist tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, gaan de prijzen nog meer omhoog. 

In onderstaande tabel wordt de prognose voor uitgifte van gronden voor woningbouwgebieden (aantal woningen) en bedrijventerreinen (aantal m2.) weergegeven op basis van de vastgestelde grondexploitaties 2026.

De gemeente valt voor zover ze deelneemt aan bedrijfsmatige activiteiten, een winststreven heeft en in concurrentie treedt met de markt onder de vennootschapsbelasting (VPB). Met een winststreven wordt bedoeld dat er bij een (clustering van) activiteit(en) structureel sprake moet zijn van vermogensoverschotten.

Bij de toets van het winststreven voor het onderdeel grondexploitaties is voor de gemeente Harderwijk gebleken dat, wanneer de gehele looptijd van de lopende grondexploitaties in ogenschouw wordt genomen, er geen sprake is van structurele vermogensoverschotten. Het gemeentelijke standpunt is dan ook dat er geen VPB verschuldigd is.
Wel zal jaarlijks op basis van alle dan lopende grondexploitaties getoetst moeten worden of dit nog steeds geldt. Op basis van de laatst vastgestelde grondexploitatieberekeningen in 2026, is het de verwachting dat er in 2027 geen VPB verschuldigd zal zijn over de activiteiten binnen de grondexploitaties. 

Rente
De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) heeft eind 2023 een nieuwe notitie met betrekking tot grondbeleid gepubliceerd. Vanaf 2025 wordt de omslagrente in rekening gebracht. Deze omslagrente bedraagt voor de begroting 2027 0,5%. Mocht de werkelijke rente meer dan 0,25% afwijken van de omslagrente dan zal de werkelijke rente in rekening gebracht worden.

Resultaten grondexploitatie
De resultaten van een grondexploitatie worden verantwoord tegen eindwaarde. De volgende tabel geeft per grondexploitatie een overzicht van de eindwaarde en looptijd o.b.v. de grondexploitatieberekeningen 2026. Jaarlijks vindt een herziening plaats van deze berekeningen.

-/- is voordelig

*Waterfront kent een nadelige eindwaarde. Ter dekking van dit nadeel is een voorziening getroffen.

Tussentijds Winst/Verlies nemen
Iedere grondexploitatieberekening sluit met een verwacht financieel resultaat. Bij de jaarrekening wordt, afhankelijk van dit resultaat en rekening houdend met gekwantificeerde risico’s, tussentijds winst of verlies genomen. 
Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt bij een winstgevende grondexploitatie tussentijds winst genomen volgens de Percentage of Completion (POC) methode. Dit betekent concreet dat er gekeken wordt in hoeverre de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. De uitkomst hiervan wordt vermenigvuldigd met de te verwachten winst, rekening houdend met de gekwantificeerde risico’s. Tenslotte wordt de in het verleden genomen winst hierop in mindering gebracht. De boekwaarde speelt bij deze methode geen rol. 

Voorbeeld
80% kosten gerealiseerd, 60% opbrengsten gerealiseerd, verwachte winst, rekening houdend met de gekwantificeerde risico’s  € 5,0 miljoen. In vorige jaren is al € 1.600.000 winst genomen. De te nemen winst bedraagt in dit voorbeeld € 800.000 ((0,8 x 0,6 x € 5.000.000,-) -/- € 1.600.000,-).

Wanneer een grondexploitatie verliesgevend is, wordt een voorziening gevormd ter grootte van het volledige te verwachten verlies. De POC-methode wordt niet toegepast bij verliesgevende grondexploitaties. Wanneer uit de jaarlijkse herziening van een verliesgevende grondexploitatie blijkt dat het verlies is toe-/afgenomen, dient de voorziening hierop te worden aangepast.